В статье предоставлен порядок установки срока аренды с учетом новой рекомендации БМЦ Р-172/2025-ОК Лизинг «Срок аренды». Наши аудиторы в своей работе сталкивались с вопросами по аренде и готовы поделиться с вами  похожими проблемами, и рассчитать правильный срок.

Какие сложности определения срока аренды

Сложности у бухгалтеров возникли после вступления в силу ФСБУ «Бухгалтерский учет аренды». Ранее применялся упрощенный подход: какие сроки аренды указаны в договоре, такие и утверждаем. Теперь необходимо учитывать не только документально зафиксированный период, но еще и намеренность сторон (п. 9 ФСБУ 25/2018).

Стандарт не содержит четкой методики расчета срока с учетом планов сторон. Всеми известные ситуации: договоры на 11 месяцев с автопролонгацией. Также соглашения без конкретного срока, позволяющие расторгнуть контракт, доложив об этом за три месяца. Имеется наличие опционов — прав на одностороннее продление или досрочное прекращение. Такие права требуют оценки вероятности их использования. Алгоритм учета всех факторов описан в рекомендации Р­172/2025­ОК (утв. отраслевым комитетом по лизингу 24.08.2025).

Определение срока аренды: поэтапный алгоритм

Устанавливаемый для бухгалтерского учета период аренды зависит от профессионального суждения бухгалтера, который должен оценить по трем взаимосвязанных параметров:

• Договорной срок;
• Опционы обеих сторон;
• Факторы, стимулирующие или препятствующие продлению договора.

Рассмотрим этапы расчета.

Этап 1. Анализ договора и опционов. Изучите условия соглашения: зафиксированный срок, наличие положения о пролонгации или досрочном прекращении.

Определите опционы у вашей организации и партнера, спрогнозируйте вероятность их реализации. Если ваши намерения очевидны, то о намерения партнера требуют дополнительного анализа. Следовательно, бухгалтер вынужден перейти на следующий этап.

Этап 2. Оценка стимулов. Проанализируйте обязательства, побуждающие стороны к продолжению арендного договора. Примеры приведены в рекомендации. Например, арендатор заинтересован в продлении при существенно заниженной арендной плате. Нужно критически оценивать значимость таких факторов.

Этап 3. Расчет фактического срока. Учитывайте при вычислениях:

— При наличии права одностороннего прекращения без стимулов — минимальный срок уведомления.

— При опционе на продление — ваши планы и стимулы другой стороны.

Автопролонгация актуальна только при обоюдной заинтересованности: ваша организация желает продлить договор и наличие стимула у арендодателя.

Этап 4. Сравнение сроков. Сопоставьте рассчитанный фактический срок аренды со сроком полезного использования объекта. Для учета выбирайте меньший период.

Важно понимать: условие договора о продлении «по умолчанию», когда ни одна из сторон не требует прекращения договора, само по себе не увеличивает срок. Необходимо два условия: намерение арендатора продлить и заинтересованность арендодателя. Пример ниже иллюстрирует ситуацию отсутствия продление договора аренды.

Пример. Компания-арендатор оформила соглашение об аренде с условием автоматического продления, однако впоследствии арендодатель утратил экономическую заинтересованность.

Компания заключила договор на аренду цеха срок 11 месяцев с автоматическим продление при отсутствии уведомления о прекращении аренды. Арендатор модернизировал помещение и планирует продлить договор. Однако в соглашении отсутствует компенсация улучшений, а рыночная стоимость аренды подобного цеха превышает договорную цену. У арендодателя отсутствует стимул к продлению – он может прекратить договор после первоначального срока и заключить новый контракт на коммерчески выгодных условиях. Следовательно, бухгалтер арендатора должен признать срок аренды равным 11 месяцев.

Ключевой принцип: определение срока аренды требует комплексного анализа условий договора и сопутствующих обстоятельств, а не только формальных положений. Такой подход обеспечивает корректность бухгалтерского учета и достоверность отчетности. При наличии опционов или специальных условий необходимо оценивать как стимулы сторон, так и фактические намерения относительно продолжения аренды.